Foire aux questions dans une communauté de propriétaires

En plus de 50 ans d'expérience dans le secteur immobilier, nous avons rencontré de nombreuses questions de la part des nombreuses communautés de propriétaires.

 

Il est normal qu'en fonction des nouvelles situations qui se produisent dans la communauté ou des nouveaux acheteurs qui se joignent, des incertitudes surgissent entre voisins.

 

Chez Finques Company, nous voulions poser certaines des questions les plus répétées afin de vous aider à résoudre ces petits doutes que vous pourriez avoir.

 

Notre équipe de professionnels “Communauté de Propriétaires Administrateurs”, avec une formation spécialisée dans tout ce qui touche à la législation et aux connaissances techniques, répond à chacun d'eux à partir d'un critère légal.

 

 

Les 10 questions les plus répétées dans une communauté de propriétaires

 

1. Puis-je refuser d'être président de la communauté?

 

L'article 553-15.5 du Code civil de Catalogne établit que les charges de la communauté des propriétaires sont obligatoires, malgré le fait que l'assemblée des propriétaires peut examiner l'allégation de motifs justifiés d'excuse (maladie, personne de grande taille ou à mobilité réduite, etc. ). La nomination se fait, s'il n'y a pas de candidats, par roulement ou par tirage au sort parmi les personnes qui n'ont pas occupé le poste.

 

2. Que peut faire le Conseil des propriétaires si un voisin exerce une activité illégale ou interdite dans sa maison, ou cause des inconvénients au reste des résidents?

 

Le Président, de sa propre initiative ou à la demande d'un quart des propriétaires, peut exiger l'arrêt de cette activité interdite ou gênante. Si la situation persiste, le conseil des copropriétaires peut convenir d'intenter une action judiciaire en cessation à l'encontre des occupants et du propriétaire de l'élément privé à l'origine de cette activité.

 

Dans ce cas, au moment de décider d'aller en justice, il est important d'avoir des preuves démontrant l'existence de cette activité illégale ou gênante (par exemple, plaintes diverses à la police municipale, actes notariés, tests sonométriques, etc.).

 

La Communauté a le droit de demander en justice, en plus des dommages causés, la privation de l'usage de l'élément exclusif pour une période qui ne peut excéder deux ans, ou la résiliation du bail si nécessaire.

 

 

3. En tant qu'acheteur, ai-je l'obligation de prendre en charge les frais en attente que les anciens propriétaires ont laissés dans la communauté?

 

Le Code civil de Catalogne réglemente le régime horizontal de la propriété dans son article 553. Le sous-article 553-5 établit ce qu'on appelle l'état réel. Cela signifie que la propriété privée (quel qu'en soit le propriétaire) est responsable des sommes dues pour l'année en cours et pour les quatre années précédentes.

 

Il comprend les charges communes ordinaires et extraordinaires ainsi que celles du fonds de réserve.

 

Ainsi, même s'il s'agit de charges de l'ancien propriétaire, le nouvel acquéreur devra s'acquitter des éventuelles charges en suspens de cette période, étant entendu qu'en cas de non-paiement, la collectivité pourra saisir directement le bien privé.

 

Cela ne signifie pas que le nouveau propriétaire peut réclamer toutes ces dépenses en attente à l'ancien propriétaire.

 

Les dépenses antérieures à la période de l'état réel (c'est-à-dire antérieures à quatre ans) seront à la charge du propriétaire du bien à ce moment-là.

 

4. Une pénalité peut-elle être appliquée aux voisins avec des frais impayés?

 

L'application d'intérêts de retard peut être convenue en cas de non-paiement des échéances convenues à terme échu.

 

Une jurisprudence de la Cour suprême, qui a également inclus une modification récente de la législation horizontale sur la propriété applicable au reste de l'État espagnol (pas en Catalogne). Ils tiennent pour valable l'accord de l'assemblée des copropriétaires qui interdit aux propriétaires délinquants d'accéder à la communauté des équipements des copropriétaires qui ne sont pas nécessaires à leur habitabilité (ce serait le cas d'interdire l'accès à la piscine, aux équipements sportifs ou de loisirs, mais en aucun cas accès à l'ascenseur).

 

5. Qu'entend-on par élément commun à usage privé? Est-ce qu'il m'appartient en tant que propriétaire? Qui doit s'occuper de son entretien?

 

Selon l'article 553-43, les éléments communs à usage exclusif:

"1. Dans le titre de constitution ou par accord unanime de l'assemblée des propriétaires, l'usage exclusif des patios, jardins, terrasses, toitures de la propriété ou autres éléments communs peut être rattaché à un ou plusieurs éléments privatifs.

Cette connexion ne leur fait pas perdre le caractère d'élément commun.

 

"deux. Les propriétaires des éléments privatifs qui ont l'usage et la jouissance exclusifs des éléments communs, assument tous les frais de conservation et d'entretien et ont l'obligation de les conserver convenablement et de les maintenir en bon état.

 

"3. Les réparations dues à des défauts de construction ou de structure, d'origine ou survenant, ou des réparations qui affectent et profitent à l'ensemble de la propriété, sont à la charge de la communauté, sauf si elles résultent d'une mauvaise utilisation ou d'une mauvaise conservation.

 

 

6. Que se passe-t-il si j'apporte des modifications à un élément commun à usage privé dans ma maison (comme une terrasse) qui n'ont pas été communiquées à la communauté?

 

Tout dépend de la nature de ces changements. Si des éléments amovibles sont simplement installés, comme une petite piscine amovible, des jardinières, un parasol ou une tente ; En principe, aucune autorisation communautaire n'est requise. Mais si le changement implique une modification de l'esthétique et de la configuration du bâtiment ou s'il s'agit d'un élément fixe ou structurel (fermetures fixes des terrasses ou patios), il est obligatoire d'obtenir l'autorisation de l'assemblée des propriétaires.

 

Si la modification a été faite sans cette autorisation, la communauté peut exiger le remplacement de la terrasse dans son état d'origine.

 

7. L'unanimité est-elle nécessaire dans les votes des assemblées de propriétaires pour approuver les accords importants?

 

La législation de la Catalogne, contrairement à la loi horizontale sur la propriété de l'État, n'exige pas l'unanimité pour les accords importants, tels que l'approbation ou la modification des statuts ou du titre constitutif. Dans ces cas, un vote favorable est requis avec un quorum de 80% des propriétaires et des quotas de participation de l'immeuble.

 

Oui, l'unanimité est requise pour modifier les droits de participation qui figurent dans les actes de propriété ou pour lier ou délier l'usage exclusif d'un élément commun à une entité privée.

 

8. Si j'habite un rez-de-chaussée, suis-je obligé de payer l'entretien de l'ascenseur?

 

S'il n'y a pas de lois qui prévoient expressément l'exemption du rez-de-chaussée de participer aux dépenses de l'ascenseur, toutes les entités privées sont tenues de participer à toutes les dépenses de l'immeuble, qu'elles utilisent ou non le service ou l'installation communautaire.

 

 

9. Un propriétaire peut-il être exonéré de la contribution à certaines dépenses communautaires?

 

Afin d'exempter un propriétaire de participer à une certaine dépense de la communauté, cela doit être expressément prévu dans les statuts de la communauté des propriétaires.

 

Si tel n'est pas le cas, en aucun cas le défaut d'utilisation ou d'accès ne pourra être réclamé pour ne pas avoir participé à une certaine dépense.

 

En ce sens, l'article 553-45 du Code civil de Catalogne, se référant à la contribution au paiement des charges communes, est très clair:

 

"1. Les propriétaires doivent défrayer les dépenses communes au prorata de leur quote-part de participation ou conformément aux spécialités établies au titre de la constitution, des statuts ou des accords de l'assemblée.

 

"deux. Le manque d'usage et de jouissance d'éléments communs spécifiques n'exonère pas de l'obligation de prendre en charge les dépenses découlant de leur entretien, à moins qu'une disposition des statuts, qui ne peut se référer qu'à des services ou éléments spécifiés de manière concrète, n'en dispose autrement. sans préjudice des dispositions de l'article 553-30.2.

 

 

10. Les propriétaires à mobilité réduite ont-ils le droit d'imposer des actions ou des modifications à la structure pour améliorer l'accessibilité ? Qui doit payer ces réformes?

 

Le règlement de la Catalogne sur la propriété horizontale prévoit dans son article 553-25.2 que sont approuvés à la majorité simple des participants:

 

a) L'exécution de travaux ou l'établissement de services ayant pour objet la suppression des barrières architecturales ou l'installation d'ascenseurs, même si l'accord implique la modification du titre de constitution et des statuts ou, même si les travaux ou services affectent le structure ou configuration extérieure.

 

Dans le cas où la communauté ne s'engage pas à effectuer les travaux nécessaires pour supprimer les barrières architecturales, l'article 5 du même article établit ce qui suit:

 

5. Les propriétaires ou titulaires d'un droit de jouissance sur l'élément privé, dans le cas où eux-mêmes ou les personnes avec lesquelles ils vivent ou travaillent souffrent d'un handicap ou ont plus de soixante-dix ans, s'ils ne peuvent obtenir la conclusion des conventions. adoptés visés aux lettres a et b de l'article 2, peut demander à l'autorité judiciaire d'obliger la collectivité à supprimer les barrières architecturales ou à apporter les innovations requises, dans la mesure où elles sont raisonnables et proportionnées, pour réaliser l'accessibilité en réponse au handicap qui les motive.

 

Concernant qui doit assumer le coût des travaux, bien que la réglementation ne le prévoie pas explicitement, on considère que les travaux de réforme doivent être assumés par tous les propriétaires de la communauté au prorata de leur participation aux frais.

 

 

Chez Finques Company, nous mettons à votre service notre expérience et notre trajectoire dans l'administration de communautés de propiétaires et nous le faisons en toute transparence, professionnalisme et rigueur.

Actuellement, à travers nos 4 bureaux à Gérone, Figueres, Roses et Llançà, nous gérons quelque 550 communautés de propriétaires, représentant plus de 15 000 logements, parkings et locaux.

Si vous envisagez de changer d'administrateur ou si votre communauté a décidé de contracter les services d'un pour la première fois, n'hésitez pas à nous demander un devis.

Nous nous engageons à surveiller et à défendre les intérêts de sa communauté de voisins, ainsi qu'à toujours rechercher les meilleures conditions, prix et accords.