Que devez-vous savoir sur la communauté des propriétaires avant d'acheter une propriété?

Il est également essentiel de savoir s'il existe un accord ou une décision du conseil des propriétaires qui pourrait affecter la propriété que l'on envisage d'acheter.

Dans le cas contraire, nous risquons d'avoir de mauvaises surprises concernant des versements en attente ou des travaux à faire. Pourquoi est-il si important d'être conscient de ces aspects ? Car une fois le bien acquis, le nouveau propriétaire sera automatiquement tenu responsable devant la communauté.

Voici les principales recommandations et informations qu'il convient de connaître et de prendre en compte lors de l'achat d'un bien immobilier privé (habitation, local, bureau, garage, débarras...)

1. Si l'ancien propriétaire a des paiements en souffrance, cela peut-il affecter le nouveau propriétaire?

Le Code civil de Catalogne réglemente le régime de la propriété horizontale dans son article 553. Dans le sous-article 553-5, il établit ce qu'on appelle la condition réelle. Cela signifie que la propriété privée (quel qu'en soit le propriétaire) est responsable des sommes dues pour l'année en cours et les quatre années précédentes.

Il comprend les charges communes ordinaires et extraordinaires ainsi que celles du fonds de réserve.

Ainsi, même s'il s'agit de charges de l'ancien propriétaire, le nouvel acquéreur devra régler les éventuelles charges impayées de cette période, puisqu'en cas de non-paiement, la collectivité pourrait directement saisir le bien privé.

Cela ne signifie pas que le nouveau propriétaire peut réclamer toutes les dépenses impayées de l'ancien propriétaire.

Les dépenses antérieures à la période de l'état réel (c'est-à-dire antérieures à quatre ans) seront à la charge du propriétaire de la propriété à ce moment-là.

2. Est-il nécessaire d'exiger le certificat de paiement actuel pour les frais d'adhésion?

Le même article 553-5.2 du Code civil de Catalogne prévoit que, lors de la passation de l'acte public de transfert d'une propriété privée, le notaire doit exiger l'apport d'une attestation en cours de paiement des redevances communautaires. Cette obligation ne peut être levée que si les deux parties déclarent expressément dans l'acte authentique qu'elles y renoncent expressément.

3. Qui délivre le certificat de paiement actuel et quel devrait être son contenu ?

La personne qui exerce la fonction de Secrétaire - Administrateur de la Communauté est celle qui doit délivrer ce certificat à la demande du propriétaire qui veut vendre son bien (son coût est à la charge du propriétaire qui le demande, puisqu'il s'agit d'un service et une dépense privée). Le certificat ne requiert pas l'approbation du président de la Communauté lorsque l'administration de la Communauté est confiée à un professionnel.

Le certificat doit indiquer si cette propriété est à jour avec les paiements correspondants au sein de la communauté. En cas de dettes impayées, leur montant et leur échéance doivent être précisés.

Le règlement prévoit également que l'attestation doit indiquer les dépenses communes, ordinaires et extraordinaires, ainsi que les contributions au fonds de réserve agréé mais en attente d'échéance.

Ceci est très important, surtout dans les cas où la communauté a approuvé l'achèvement de certains travaux, mais ils n'ont pas encore été exécutés. C'est un problème courant que le nouveau propriétaire se retrouve à devoir engager une dépense très importante pour certains travaux que la communauté envisage de faire, sans être préalablement informé de cette situation.

4. Quels autres documents faut-il demander avant l'achat ?

Afin de connaître la situation et les problèmes éventuels de la communauté, il est important de demander une copie des procès-verbaux des réunions du conseil des propriétaires des 3 dernières années et une copie des statuts, le cas échéant.

5. Comment les règles des statuts communautaires affectent-elles le nouveau propriétaire ?

Le nouveau propriétaire qui rejoint l'immeuble d'une communauté de propriétaires ne sera lié par les règlements inclus dans les statuts que s'ils sont inscrits au registre de la propriété.

Tous les accords et règles statutaires de la communauté qui n'ont pas été enregistrés dans le registre foncier n'affectent pas les tiers. Autrement dit, ils ne lient pas les propriétaires qui n'ont pas participé à l'adoption de l'accord.

Par exemple, si les statuts prévoient que les appartements ne peuvent pas être utilisés à des fins de bureau ou de location touristique, mais que cette règle des statuts n'est pas inscrite au registre de la propriété, elle n'affectera pas le nouvel acquéreur d'un appartement particulier et ne sera pas interdite. .ce changement éventuel d'utilisation.

6. Au moment du transfert de propriété, qu'advient-il de l'argent déposé à titre de fonds de réserve?

Le propriétaire qui vend ou transfère son bien n'a pas le droit de récupérer ce qu'il a pu verser au fonds de réserve. L'article 553-6.2 dispose que : « La propriété du fonds de réserve appartient à tous les propriétaires et le fonds reste affecté à la collectivité sans qu'aucun propriétaire ait le droit d'en réclamer la restitution lors de l'alignement de la « partie privée».

7. Que se passe-t-il si la communauté de propriétaires n'a pas rempli l'ITE?

C'est un aspect très important à considérer. L'Inspection Technique de l'Immeuble (ITE) consiste en une inspection visuelle des éléments communs de l'immeuble par un personnel technique compétent (architecte, géomètre, architecture technique ou ingénierie du bâtiment). Cette inspection donne lieu au rapport technique correspondant pour détecter les déficiences, les situations à risques et les aspects d'amélioration des immeubles lorsqu'ils atteignent l'âge de 45 ans.

Il est de la responsabilité de la communauté des propriétaires de commander ce rapport technique et de réparer les éventuelles déficiences. Cependant, le décret 67/2015, qui réglemente l'ITE, établit que dans l'achat et la vente d'une maison, dans laquelle le bâtiment doit passer l'inspection technique, le vendeur est tenu de délivrer le certificat d'aptitude à l'acheteur accordé. par l'Administration ainsi qu'une copie du rapport ITE.

Cela signifie que dans les bâtiments où l'ITE aurait dû être fait et que la communauté ne l'a pas commandé, lorsque vous souhaitez vendre une propriété dans ce bâtiment, le propriétaire intéressé par la vente sera obligé de commander par vous-même. Dans ce cas, vous pouvez demander à la communauté une compensation appropriée, car elle profitera à l'ensemble du bâtiment.

Cependant, en pratique, de nombreux notaires s'accordent dans ces cas pour indiquer dans l'acte authentique de vente que les deux parties (vendeur et acquéreur) sont dispensées du dépôt de l'ITE.

Ce sont les principales recommandations, par rapport à tout ce qui concerne la communauté des propriétaires, qu'il convient de prendre en compte avant d'acheter une propriété située à l'intérieur d'un immeuble.

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