Importantes nouveautés fiscales pour les transmissions immobilières

La vente ou l'acquisition d'une propriété immobilière est une décision importante et représente un investissement considérable. C’est pour cette raison que CEIGRUP – FINQUES COMPANY recommande de faire appel à des professionnels spécialisés pouvant vous conseiller durant tout le processus de vente. Notre équipe de professionnels bénéficient d’une formation continue afin d’offrir à nos clients un conseil complet et spécialisé.

L’un des aspects les plus complexes sont les répercutions fiscales des impôts à payer pour la transmission de la propriété. Il a plusieurs nouveautés. Tout d’abord les changements législatifs qui affectent les évaluations des biens immobiliers, et d’autre part, la nouvelle réglementation concernant l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains (Plus-Value municipale).

• Nouvelles valeurs de référence

Jusqu’à présent, la base imposable était soit la valeur déclarée, soit la valeur théorique de la propriété, qui était déterminée par la valeur que le fisc catalan (Agència Tributaria) établissait à partir de coefficients automatiques. Mais, lors du calcul de la taxe, les caractéristiques réels de la propriété n’étaient pas prises en compte au moment de la vente.

À partir du 1er janvier 2022, le nouveau règlement fixera chaque année des valeurs de référence pour chaque zone de chaque ville. D’après les données cadastrales, des valeurs de référence seront appliquées et obtenues à partir des prix que les notaires communiqueront sur les achats et ventes de cette zone.

Ces valeurs de référence auront une réduction de 10% si elles ne dépassent pas la valeur du marché, et sera appliquée au moment de la liquidation de la taxe sur la valeur la plus haute (soit la valeur réelle déclarée dans l’acte, soit la valeur de référence déterminée par le cadastre). Cela pourrait impliquer une augmentation des valeurs minimales à déclarer, mais celles-ci correspondront plus à la réalité du marché et de la propriété.

• Nouveau système de calcul de l’impôt de la Plus-value municipale

La Plus-value est un impôt que les mairies appliquent et enregistrent toutes les transmissions d’un bien immobilier urbain. Cet impôt ne s’applique que sur la valeur du terrain, c’est-à-dire que la construction existante éventuelle est exclue et que le sujet passif est la personne qui transfère ou vend la propriété.

Jusqu’à présent, la base de cet impôt était calculée sur la valeur cadastrale en appliquant des coefficients spécifiques, qui étaient déterminés par chaque mairie. Cette valeur s’appliquait automatiquement, indépendamment de la valeur réelle de la propriété.

Ces dernières années, le Tribunal Constitutionnel a déclaré à plusieurs reprises que la réglementation et le système de calcul de cet impôt étaient anticonstitutionnels. C’est pourquoi le gouvernement espagnol s’est empressé d’adopter un décret qui réglemente à nouveau tout le système de calcul de la plus-value.

Désormais, en cas de vente d’une propriété avec pertes, l’impôt ne s’appliquera pas, et en cas d’un gain patrimonial, deux alternatives sont prévues pour le calculer. Il sera possible de choisir le système le plus avantageux sachant que le taux maximum généralement appliqué par les mairies est de 30%.

1. Le système objectif : la valeur cadastrale du terrain est multipliée par les nouveaux coefficients que l’État espagnol approuvera chaque année.
2. Le système de la valeur réelle : le calcul de la taxe provient de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Dans le cas où la propriété est un logement, l’impôt sera calculé uniquement sur la part proportionnelle que représente le terrain.

C'est pourquoi CEIGRUP - FINQUES COMPANY conseille à ses clients un conseil complet et pointu pour appréhender toutes ces problématiques complexes.