Tot el que ha de saber sobre la Nova Llei de l'Habitatge a Espanya

La Nova Llei de l'Habitatge ja és una realitat. El passat divendres 26 de maig va entrar en vigor definitivament després de ser publicada en el Butlletí Oficial de l'Estat (BOE).

Nova Llei de l'Habitatge a Espanya 2023

Quines són les principals novetats que s'hauran de tenir presents?

• A partir de l'endemà de la publicació de la Llei de l'Habitatge en el BOE:

Intermediació dels professionals immobiliaris

Serà d'obligat compliment que el propietari sigui qui aboni les despeses i honoraris immobiliaris derivats del lloguer d'un immoble. Fins ara habitualment eren a càrrec de l'inquilí.

L'agent immobiliari haurà de:

• Proporcionar informació completa i precisa.
• Evitar publicitat enganyosa.
• Complir amb les mesures de transparència.

En les operacions de compra o lloguer, s'exigirà informació als venedors/arrendadors sobre:

1. Condicions econòmiques.
2. Característiques de l'habitatge i de l'edifici.
3. Aspectes jurídics rellevants.

Declaració de les zones tensionades en el mercat de lloguer

S'obrirà el termini perquè les administracions competents en matèria d'habitatge iniciïn el procediment per a declarar zones de mercat residencial com tensionades. La decisió d'iniciar aquest procediment està en mans de cada comunitat autònoma, cosa que significa que serà una decisió política i en molts territoris de l'estat no s'aplicarà aquesta limitació del mercat del lloguer.

Pròrroga dels contractes de lloguer

Es concedirà una pròrroga extraordinària d'un any per a grans propietaris d'habitatges en cas de vulnerabilitat social i econòmica. En les zones amb alta demanda serà de tres anys.

Desnonaments d'arrendataris morosos o ocupes

Les demandes de desnonament no seran admeses fins que es determini si l'immoble és l'habitatge habitual de l'ocupant i fins que el propietari declari si és un gran propietari.

En cas de ser-ho, haurà d'acreditar-se si la persona que resideix és vulnerable i si s'ha realitzat una mediació prèvia.

Límit a l'actualització anual del lloguer eliminant l'IPC

Durant el 2023, es mantindrà el límit establert actualment del 2%. Durant el 2024 serà el 3% i a partir de 2025 en funció d'un nou índex que estarà per sota de l'IPC.

Impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF)

S'estableix un sistema d'incentius fiscals en l'IRPF per als contractes subscrits a partir de l'entrada en vigor de la Llei, si bé únicament tindrà efectes a partir de l'exercici fiscal d'1 de gener de 2024.

• En els nous contractes la deducció es redueix de manera general del 60% al 50%.
• La deducció podrà arribar fins al 60% si s'han dut a terme obres de rehabilitació en els dos últims anys.
• Es podrà aplicar una deducció del 70% si els habitatges es lloguen a joves d'entre 18 i 35 anys o si són immobles protegits, arrendats a entitats financeres sense ànim de lucre o a programes públics que limitin la renda del lloguer.
• En les zones d'àrea tensionada la reducció podrà ser del 90% si en el nou contracte es redueix en un 5% el preu del lloguer en relació a l'anterior contracte.

Percentatges de reserva de terreny

Es modifiquen els percentatges mínims de reserva en sòls urbanitzables, passant del 30% al 40%. En sòls urbans no consolidats serà del 30%.

La qualificació dels habitatges com a protecció oficial passa a tenir aquesta qualificació amb caràcter permanent i únicament podrà estar limitada a un mínim de 30 anys en circumstàncies excepcionals.

• Aspectes de la llei d'aplicació posterior:

Declaració de les zones tensionades

Cada comunitat autònoma, quan ho consideri convenient, determinarà un procés per a la declaració de zones tensionades, que haurà de complir alguna d'aquestes condicions:

1. El preu mitjà de l'habitatge supera el 30% dels ingressos mitjans de la zona.
2. El preu de l'immoble ha augmentat més de 3 punts percentuals per sobre de l'IPC en els últims cinc anys.

Una vegada declarada la zona tensionada per l'Administració competent, la seva eficàcia estarà subjecta a la publicació trimestral d'una resolució per part del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana.

Definició de gran propietari en zones tensionades

Les comunitats autònomes podran considerar a un gran propietari com aquell que posseeix 5 o més propietats d'ús residencial, en lloc de més de 10. Aquests cinc habitatges hauran d'estar situats dins de la mateixa àrea tensionada.

Noves mesures de transparència i informació en zones tensionades

El propietari o l'agent immobiliari haurà d'indicar al potencial arrendatari:

• Que l'habitatge es troba en una zona tensionada, amb anterioritat a la formalització del lloguer i en tot cas al document del contracte.
• La quantia de l'última renda del contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys.
• El valor que pugui correspondre atenent l'índex de preus de referència de lloguer habitual que sigui aplicable.

Actualització anual de les rendes

S'implementarà un nou índex d'actualització per als lloguers, desvinculat de l'IPC.

Concretament, un topall del 3% en les renovacions anuals dels contractes de lloguer en 2024, mentre que en 2025, es crearà un nou índex que de moment es desconeix.

Pròrroga extraordinària de tres anys

En les zones de mercat tensionat, independentment si l'arrendador és gran o petit propietari, a la finalització de la vigència del contracte l'arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària de 3 anys que l'arrendador tindrà l'obligació d'acceptar.

Si necessita orientació sobre qualsevol aspecte relacionat amb el mercat immobiliari, no dubti a contactar amb el nostre equip en qualsevol de les nostres 4 oficines per a obtenir més informació.

A CEIGRUP – FINQUES COMPANY – immobiliària de referència a Girona, Llançà, Roses i Figueres - li oferim una atenció adaptada a les seves necessitats i un assessorament de màxim nivell professional.