La problemàtica de la morositat a les comunitats de propietaris

És ben sabut que dintre de les comunitats de propietaris, un dels problemes que genera més conflictivitat entre els veïns i que dificulta la bona marxa dels serveis i manteniment de l'edifici, és quan un o diversos copropietaris no liquiden puntualment la seva corresponent quota de la comunitat.

L'aprovació del pressupost i les quotes

Les comunitats de propietaris han d'aprovar obligatòriament, en la seva junta de propietaris ordinària que se celebra cada any, el pressupost de despeses i d'ingressos. En aquest pressupost es fa la previsió de despeses ordinàries o en el seu cas, extraordinàries, desglossat per partides, que durant la propera anualitat s'haurà d'afrontar per poder pagar els serveis comuns (llum escala, ascensor, neteja, assegurança, etc.) i possibles obres necessàries de manteniment i conservació (façanes, teulada, terrasses comunitàries, etc.).

L'import total de les despeses es reparteix entre tots els copropietaris que integren la comunitat en proporció al seu coeficient de propietat o un altre coeficient especial, és que el que s'anomena la quota que cada copropietari ha de liquidar de forma prèvia a què es generin les despeses. Per això habitualment s'acorda que la quota sigui trimestral o mensual, així es reparteix durant l'any i a la vegada la comunitat disposa prèviament dels fons necessaris per afrontar les despeses que periòdicament es van generant.

En la majoria de les comunitats de propietaris la previsió de fons per afrontar el pressupost solen ser el màxim d'ajustats a la despesa real, ja que es tracta d'un càrrec que afecta directament l'economia familiar.

Per això quan en una comunitat de propietaris un o diversos copropietaris no liquiden puntualment la seva corresponent quota, automàticament afecta la previsió de pagament de les despeses del pressupost, i significa que no hi haurà fons suficients per pagar-les o bé la part de les quotes impagades hauran de ser assumides per la resta de copropietaris, fins que el propietari/s moros es posi al corrent de pagament.

Gestió i procediment judicial pel cobrament de les quotes impagades

La gestió de cobrament d'un propietari morós en moltes ocasions és complex. Si és un simple retard de dies o "despiste" no té gaire importància, però en moltes ocasions ens trobem davant de propietaris que estan passant per una situació econòmica difícil, o que és una família vulnerable, o un propietari de difícil localització.

Altres ocasions hi ha propietaris que no paguen perquè estan en desacord amb determinades decisions de la comunitat. També casos d'impagament de pisos heretats i els hereus no es posen d'acord, o el que és molt habitual, és que un pis afectat per un procediment d'execució hipotecària, ha passat a mans d'una entitat financera o un fons immobiliari, i les gestions per aconseguir que aquestes entitats assumeixin el pagament de les quotes esdevé "misión imposible", ja que la seva burocràcia i formulisme és interminable.

Per aconseguir que un propietari morós es posi al corrent de pagament, habitualment es gestiona en dues fases. Inicialment, es porten a terme les gestions necessàries per part de l'Administrador o el president (si no es disposa dels serveis d'un Administrador) perquè aquest propietari/s liquidi voluntàriament el deute. En un segon nivell, si per part del propietari morós no assumeix de forma voluntària la liquidació del deute, cal recórrer a la via judicial.

La legislació sobre la propietat horitzontal preveu un procediment judicial específic pel cobrament de les quotes de comunitat impagades, és el procediment monitori, que en principi, la seva tramitació hauria de ser àgil i s'hauria de resoldre en poc temps (malauradament la realitat dels jutjats no és així).

A Catalunya està regulat en el llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, a l'article 553-47, on es preveu que l'impagament de les despeses comunes es podran reclamar pel procés monitori especial aplicable a les comunitats de propietaris.

Per poder presentar aquesta reclamació judicial, calen aquests requisits previs:

• Aprovació del deute per l'assemblea de propietaris.
• Requisit de pagament al propietari deutor.
• Certificat de l'aprovació del deute i el seu import, lliurat pel secretari de la Comunitat amb el vistiplau del president.

La tramitació processal del procediment monitori està regulat a l'article 21 de la Llei de Propietat Horitzontal estatal. Cal destacar que aquest article preveu que, en cas d'oposició del propietari morós, la comunitat pot sol·licitar l'embargament preventiu i que tot i no ser obligatori, si la demanda es presenta a través d'advocat i procurador, aquestes despeses també hauran de ser assumides pel copropietari morós.

Serveis de CEIGRUP - FINQUES COMPANY per a la gestió de la morositat de les comunitats de propietaris

A CEIGRUP - FINQUES COMPANY som plenament conscients que aquesta problemàtica s'ha de resoldre de forma prioritària per la bona marxa i convivència de les comunitats de propietaris, i per això, des dels nostres serveis com a Administradors de les Comunitats de Propietaris, disposem d'una estructura i un equip especialitzat i dedicat especialment a gestionar la morositat de les comunitats.

Per a la gestió del cobrament voluntari a l'impagament de les quotes, les nostres principals funcions i accions són:

• A través del programa informàtic es detecta immediatament quan un rebut d'una quota de la comunitat ve retornat pel banc o no s'ha liquidat puntualment a la data prevista. En aquest cas, de forma automàtica es genera un missatge al telèfon mòbil del propietari que no atès el rebut, per informar-lo de la incidència.

• Al cap d'uns dies es genera un nou avís, i si es continua sense atendre el rebut, disposem d'una persona especialitzada que realitzarà diverses trucades al propietari morós, fins que atén el pagament o es passa a un nivell de dificultós cobrament.

• En aquest segon nivell, intervé l'Administrador responsable i intenta arribar a un acord amb el propietari afectat, o bé envia una reclamació formal per escrit i per burofax i ho trasllada als serveis jurídics.

• Per a la reclamació judicial de l'impagament de quotes, disposem d'un servei jurídic propi i especialitzat, que presentarà els corresponents escrits al jutjat i farà el seguiment fins a obtenir la sentència favorable que permeti executar i en el seu cas, procedir a l'embargament de béns del deutor per aconseguir recuperar el deute.

Com s'ha dit anteriorment el cobrament de quotes impagades pot ser una tasca feixuga i complicada, per això aconsellem posar-ho en mans de professionals i CEIGRUP - FINQUES COMPANY, amb més de 60 anys d'experiència com a Administradors de Comunitats de Propietaris, amb un equip professional que actualment gestiona més de 560 comunitats, ens posem al seu servei i no dubti a contactar amb nosaltres i demanar una proposta d'administració de la comunitat, sense cap compromís.