Preguntes freqüents en una comunitat de propietaris

En els nostres més de 50 anys d'experiència en el sector immobiliari, ens hem trobat amb moltes preguntes per part de diverses comunitats de propietaris.

 

És normal que en funció de les noves situacions que van donant-se en la comunitat o dels nous compradors que van incorporant-se, vagin sorgint incerteses entre veïns.

 

Des de Finques Company, hem volgut plantejar algunes de les preguntes més repetides per a poder ajudar-los a solucionar aquests petits dubtes que puguin tenir.

 

El nostre equip de professionals “Administradors de Comunitat de Propietaris”, amb formació especialitzada en tot el referent a la legislació i coneixements tècnics, donen resposta a cadascuna d'elles des d'un criteri jurídic.

 

Les 10 preguntes més repetides en una comunitat de propietaris

 

1. Puc negar-me a ser president de la comunitat?

 

L’article 553-15.5 del Codi Civil de Catalunya estableix que els càrrecs de la comunitat de propietaris són obligatoris, tot i que la junta de propietaris pot considerar l’al·legació de motius d’excusa fonamentats (malaltia, persona gran o amb limitacions de mobilitat, etc).  La designació es fa, si no hi ha candidats, per un torn rotatori o per sorteig entre les persones que no han exercit el càrrec.

 

 

2. Què pot fer la Junta de Propietaris si un veí du a terme una activitat il·legal o prohibida en el seu habitatge o bé que causi molèsties a la resta de residents?

 

El President, per iniciativa pròpia o a instància d'una quarta part dels propietaris, pot requerir que es deixi d'executar aquesta activitat prohibida o molesta. Si la situació persisteix la junta de propietaris pot acordar interposar l'acció judicial de cessació contra els ocupants i el propietari de l'element privatiu que provoca aquesta activitat.

 

En aquest cas, quan es decideix acudir a la via judicial, és important disposar de proves que demostrin l'existència d'aquesta activitat il·legal o molesta (per exemple, diverses denúncies davant de la policia municipal, actes notarials, proves sonomètriques, etc).

 

La Comunitat té dret a sol·licitar per la via judicial, a més dels danys i perjudicis causats, la privació de l'ús de l'element privatiu per un període que no pot superar els dos anys, o bé l'extinció del contracte d'arrendament si s'escau.

 

 

3. Com a comprador, tinc l'obligació de fer-me càrrec de les quotes pendents que els antics propietaris van deixar en la comunitat?

 

El Codi Civil de Catalunya regula el règim de la propietat horitzontal en el seu article 553. En el subarticle 553-5 estableix el que s'anomena l'afecció real. Això significa que la propietat privada (amb independència de qui sigui el propietari) és la que respon dels imports que es deguin de l'any en curs i dels quatre anys anteriors.

 

Inclou tant les despeses comunes ordinàries o extraordinàries, com les del fons de reserva.

 

Per tant, encara que siguin despeses de l'anterior titular, el nou adquirent haurà de liquidar les possibles despeses pendents d'aquest període, atès que en cas d'impagament la comunitat podria embargar directament la propietat privada.

 

Això no vol dir que el nou propietari pugui reclamar per la seva banda a l'anterior titular totes aquestes despeses pendents.

 

Aquelles despeses que siguin anteriors al període de l'afecció real (és a dir, anteriors als quatre anys), seran a càrrec de qui era el titular de la finca en aquell moment.

 

 

4. Se'ls pot aplicar alguna penalització als veïns amb quotes impagades?

 

Es pot acordar l'aplicació d'interessos de demora en cas d'impagament amb retard de les quotes aprovades.

 

Alguna jurisprudència del Tribunal Suprem, que també ha recollit una recent modificació de la legislació de la propietat horitzontal aplicable a la resta de l'Estat espanyol (no a Catalunya). Consideren vàlid l'acord de la junta de propietaris que prohibeixi als propietaris morosos l'accés a les instal·lacions de la comunitat de propietaris que no són necessàries per a la seva habitabilitat (seria el cas de prohibició d'accés a la piscina, instal·lacions esportives o de lleure, però en cap cas l'accés a l'ascensor).

 

 

5. Què s'entén per element comú d'ús privatiu? Em pertany com a propietari? Qui ha de fer-se càrrec del seu manteniment?

 

Segons l'article 553-43, els elements comuns d'ús exclusiu:

 

»1. En el títol de constitució o per acord unànime de la junta de propietaris, es pot vincular a un o diversos elements privatius l’ús exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l’immoble o altres elements comuns.

Aquesta vinculació no els fa perdre la naturalesa d’element comú.

 

»2. Els propietaris dels elements privatius que tenen l’ús i gaudi exclusiu dels elements comuns n’assumeixen totes les despeses de conservació i manteniment i tenen l’obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat.

 

»3. Les reparacions que es deuen a vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, o les reparacions que afecten i beneficien tot l’immoble, són a càrrec de la comunitat, llevat que siguin conseqüència d’un mal ús o d’una mala conservació.

 

 

6. Què succeeix si faig canvis en un element comú amb ús privatiu del meu habitatge (com una terrassa) que no s'han comunicat a la comunitat?

 

Tot depèn de la naturalesa d’aquests canvis. Si simplement s’instal·len elements desmuntables, com pot ser una petita piscina desmuntable, unes jardineres, un para-sol o carpa, en principi no cal cap autorització de la comunitat. Però si el canvi comporta una modificació de l’estètica i configuració de l’edifici o bé és un element fixe o estructural (tancaments fixes de les terrasses o patis), és obligatori obtenir l’autorització de la junta de propietaris.

 

Si s’ha realitzat la modificació sense aquesta autorització la comunitat pot exigir la reposició de la terrassa al seu estat original.

 

 

7. És necessària la unanimitat en les votacions de les juntes de propietaris per a aprovar acords importants?

 

La legislació de Catalunya, a diferència de la llei de propietat horitzontal estatal, no exigeix la unanimitat per acords importants, com pot ser, l’aprovació o modificació dels estatuts o del títol constitutiu. En aquests casos es requereix el vot favorable amb un quòrum del 80% dels propietaris i quotes de participació de l’edifici.

 

Sí que es requereix la unanimitat per modificar les quotes de participació que consten en les escriptures de propietat, o per vincular o desvincular l’ús exclusiu d’un element comú a una entitat privativa.

 

 

8. Si visc en un baix, estic obligat a pagar pel manteniment de l'ascensor?

 

Si no existeixen uns estatuts que de forma expressa contemplin l'exempció dels baixos a participar en les despeses de l'ascensor, totes les entitats privatives estan obligades a participar en totes les despeses de l'edifici amb independència si utilitzen o no el servei o la instal·lació comunitària.

 

 

9. Es pot eximir a un propietari de la contribució en algunes despeses comunitàries?

 

Per poder eximir a un propietari de participar en alguna determinada despesa de la comunitat, cal que estigui contemplat de forma expressa en els estatuts de la comunitat de propietaris.

 

Si no és així, en cap cas es pot al·legar la manca d’ús o d’accés per no participar en una determinada despesa.

 

En aquest sentit, l'article 553-45 del Codi Civil de Catalunya, referent a la contribució al pagament de les despeses comunes, és molt clar:

 

»1. Els propietaris han de sufragar les despeses comunes en proporció a llur quota de participació o d’acord amb les especialitats que fixen el títol de constitució, els estatuts o els acords de la junta.

 

»2. La manca d’ús i gaudi d’elements comuns concrets no eximeix de l’obligació de sufragar les despeses que deriven de llur manteniment, llevat que una disposició dels estatuts, que només es pot referir a serveis o elements especificats de manera concreta, estableixi el contrari i sens perjudici del que estableix l’article 553-30.2.

 

 

10. Els propietaris amb mobilitat reduïda tenen el dret d'imposar accions o canvis en l'estructura per a millorar l'accessibilitat? Qui hauria de pagar aquestes reformes?

 

La normativa de Catalunya sobre propietat horitzontal preveu en el seu article 553-25.2 que s’aproven per majoria simple dels assistents:

 

a) L’execució d’obres o l’establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors, encara que l’acord comporti la modificació del títol de constitució i dels estatuts o encara que les obres o els serveis afectin l’estructura o la configuració exterior.

 

En el supòsit que la comunitat no accepti executar les obres necessàries per suprimir les barreres arquitectòniques l’apartat 5 del mateix article estableix el següent:

 

5. Els propietaris o els titulars d’un dret possessori sobre l’element privatiu, en el cas que ells mateixos o les persones amb qui hi conviuen o treballen pateixin alguna discapacitat o siguin majors de setanta anys, si no aconsegueixen que s’adoptin els acords a què fan referència les lletres a i b de l’apartat 2, poden demanar a l’autoritat judicial que obligui la comunitat a suprimir les barreres arquitectòniques o a fer les innovacions exigibles, sempre que siguin raonables i proporcionades, per a assolir l’accessibilitat i la transitabilitat de l’immoble en atenció a la discapacitat que les motiva.

 

Sobre qui ha d’assumir el cost de les obres si bé la normativa no ho preveu de forma explícita, es considera que les obres de reforma han de ser assumides per a tots els propietaris de la comunitat en proporció a la seva quota de participació.

 

 

A Finques Company posem al seu servei la nostra experiència i trajectòria en l'administració de comunitats de propietaris i ho fem amb total transparència, professionalitat i rigor.

Actualment, a través de les nostres 4 oficines de  Girona, Figueres, Roses i Llançà, gestionem unes 550 comunitats de propietaris, que representen més de 15.000 habitatges, pàrquings, i locals.

Si està pensant a canviar d'administrador o la seva comunitat ha decidit contractar per primera vegada els serveis d'un, no dubti a sol·licitar-nos pressupost.

Ens comprometem a vetllar i defensar els interessos de la seva comunitat de veïns, així com buscar sempre les millors condicions, preus i acords.