Què cal saber sobre la comunitat de propietaris abans de comprar una propietat?

També és essencial saber si existeix algun acord o decisió de la junta de propietaris que pugui afectar a la finca que s’ha previst comprar.

En cas contrari, ens podem trobar amb sorpreses desagradables sobre quotes pendents o obres a l’edifici que s’han d’executar. Per què és tant important ser coneixedor d’aquests aspectes? Perquè una vegada s’ha adquirit la finca, el nou propietari passa a ser automàticament el responsable davant de la comunitat.

A continuació, exposem les principals recomanacions i informacions que s’haurien de conèixer i tenir en compte en el moment de comprar una propietat privada (habitatge, local, despatx, garatge, traster...).

1. Si l’anterior propietari té quotes pendents, pot afectar al nou propietari?

El Codi Civil de Catalunya regula el règim de la propietat horitzontal en el seu article 553. En el subarticle 553-5 estableix el que s’anomena la afecció real. Això significa que la propietat privada (amb independència de qui sigui el propietari) és la que respon dels imports que es deguin de l’any en curs i dels quatre anys anteriors.

Inclou tant les despeses comunes ordinàries o extraordinàries, com les del fons de reserva.

Per tant, encara que siguin despeses de l’anterior titular, el nou adquirent haurà de liquidar les possibles despeses pendents d’aquest període, atès que, en cas d’impagament, la comunitat podria embargar directament la propietat privada.

Això no vol dir que el nou propietari pugui reclamar per la seva banda a l’anterior titular totes aquestes despeses pendents.

Aquelles despeses que siguin anteriors al període de l’afecció real (es a dir, anteriors als quatre anys), seran a càrrec de qui era el titular de la finca en aquell moment.

2. És necessari exigir el certificat del corrent de pagament de les quotes de la comunitat de propietaris?

El mateix article 553-5.2 del Codi Civil de Catalunya preveu que, al moment d’atorgar-se l’escriptura pública de la transmissió d’una propietat privada, el notari ha d’exigir l’aportació d’un certificat de corrent de pagament de les quotes de la comunitat. Únicament es pot alliberar d’aquesta obligació si les dues parts fan constar en l’escriptura pública que hi renuncien expressament.

3. Qui emet el certificat de corrent de pagament i quin ha de ser el seu contingut?

Qui exerceix la funció de Secretari – Administrador de la Comunitat és qui ha de lliurar aquest certificat a petició del propietari que vol vendre la seva finca (el seu cost és a càrrec del propietari que ho sol·licita, atès que és un servei i una despesa privada). El certificat no requereix el vist i plau del President de la Comunitat quan l’administració de la comunitat està encomanada a un professional.

El certificat ha de declarar si aquella propietat està al corrent dels pagaments que li corresponen dintre de la comunitat. En el supòsit de deutes pendents, s’ha d’especificar el seu import i data de venciment.

La normativa també preveu que el certificat faci constar les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, així com les aportacions al fons de reserva aprovades però pendents de venciment.

Això es molt important, sobretot en aquells casos en els que la comunitat ha aprovat la realització d’unes obres, però encara no s’han executat. És una problemàtica habitual que el nou propietari es trobi que ha d’assumir una despesa molt important per unes obres que té previst realitzar la comunitat, sense que estigués informat prèviament d’aquesta situació.

4. Quina altra documentació s’ha de demanar abans de la compra?

Per tal de conèixer quina és la situació i possibles problemàtiques de la comunitat, és important demanar una copia de les actes de les reunions de la junta de propietaris dels darrers 3 anys i una copia dels estatuts, en cas d’existir.

5. Com afecten les normes dels estatuts de la comunitat al nou propietari?

El nou propietari que s’integra a l’edifici d’una comunitat de propietaris únicament quedarà vinculat per la normativa inclosa en els estatuts, si aquests consten inscrits en el Registre de la Propietat.

Tots aquells acords i normes estatutàries de la comunitat que no s’hagin inscrit al Registre de la Propietat no afecten a tercers. És a dir, no vinculen a aquells propietaris que no han participat en l’adopció de l’acord.

Per exemple, si uns estatuts preveuen que els pisos no es podran destinar a despatx o a lloguer turístic, però aquesta norma del estatuts no consta inscrita al Registre de la Propietat, no afectarà al nou adquirent d’un determinat pis i no se li podrà prohibir aquest possible canvi d’ús.

6. Al moment d’una transmissió de la propietat, què passa amb els diners dipositats com a fons de reserva?

El propietari que ven o transmet la seva propietat no té dret a recuperar el que hagi pogut aportar al fons de reserva.  L’article 553-6.2 estableix que: “La titularitat del fons de reserva és de tots els propietaris i el fons resta afectat a la comunitat sense que cap propietari tingui dret a reclamar-ne el retorn en el moment de l’alineació de l’element privatiu”.

7. Què passa si la comunitat de propietaris no he realitzat l’ITE?

Aquest és un aspecte molt important a considerar. L’Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE) consisteix en una inspecció visual dels elements comuns de l’edifici feta per personal tècnic competent (arquitecte/a, aparellador/a, arquitectura tècnica o enginyeria d’edificació). Aquesta inspecció dona lloc al corresponent informe tècnic per detectar deficiències, situacions de risc i aspectes de millora en els edificis quan arriben als 45 anys d’antiguitat.

L’obligatorietat d’encarregar aquest informe tècnic i executar la reparació de les possibles deficiències és de la comunitat de propietaris. Però el Decret 67/2015 que regula l’ITE estableix que en la compravenda d’un habitatge, en què l’edifici estigui obligat a passar la inspecció tècnica, la part venedora està obligada a entregar al comprador o compradora el certificat d’aptitud atorgat per l’Administració així com una còpia de l’informe ITE.

Això significa que, en aquells edificis en els que s’hauria d’haver realitzat l’ITE i la comunitat no ho hagi encarregat, quan es vulgui vendre una propietat d’aquell edifici, el propietari interessat en la venda es veurà obligat a encarregar-lo pel seu compte. En aquest cas, podrà demanar a la comunitat la corresponent compensació, atès que se’n beneficiarà tot l’edifici.

Tot i així, a la pràctica, molts notaris accepten en aquests casos fer constar a l’escriptura pública de compravenda que les dues parts (venedor i comprador) s’exoneren de presentar l’ITE.

Aquestes són les principals recomanacions, en relació a tot el que afecta a la comunitat de propietaris, que s’haurien de considerar abans de comprar una propietat que està dintre d’un edifici.

Des de CEIGRUP – FINQUES COMPANY, en la nostra condició de professionals Administradors de Finques i Agents de la Propietat Immobiliària, els podem assessorar i gestionar en cada cas concret per a la seva millor seguretat i garantia.

No dubtin en posar-se en contacte amb els nostres professionals.