Zonas comunes en los edificios residenciales: todo lo que debe saber

Si vive en una comunidad de propietarios, es probable que ya conozca las normativas y particularidades aplicables a las áreas compartidas. Ahora bien, si acaba de mudarse o planea hacerlo pronto, es del todo normal que le surjan algunas dudas.

Sea cual sea su situación, en CEIGRUP – FINQUES COMPANY queremos que siempre pueda acceder a este tipo de información. Por eso, respondemos a las preguntas más frecuentes sobre las zonas comunes en los edificios residenciales, a continuación.

Todo lo que debe saber sobre las zonas comunes en las comunidades de propietarios

¿Qué son las zonas comunes?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no define explícitamente qué son las áreas compartidas, pero el artículo 396 del Código Civil las describe de la siguiente manera:

“Todo lo necesario para el uso adecuado de los edificios, como por ejemplo el suelo, fundamentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores: el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefónicas o a otros servicios o instalaciones comunes.”

¿Qué diferencia hay entre una zona común y una privativa?

Tras comprender el concepto de área común, es fundamental distinguir estas zonas de las privativas. Se trata de una diferenciación clave a la hora de garantizar una gestión eficiente de la propiedad y una convivencia armoniosa entre los residentes.

Elementos comunes

Los componentes de uso y propiedad colectiva – distribuidos según la cuota de participación de cada propietario – incluyen:

• Instalaciones generales: ascensores, desagües, gas, aire acondicionado y electricidad.
• Fachadas exteriores: revestimientos de terrazas, balcones, ventanas y elementos de cierre.
• Cimientos y estructuras: cubiertas y elementos estructurales como vigas y muros de carga.
• Servicios: portero electrónico, seguridad y cualquier otro elemento material o jurídico indivisible.
• Áreas de tránsito: portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, entre otros.
• Zonas recreativas: piscinas, áreas de juegos infantiles, gimnasios, pistas deportivas y salones sociales.

Elementos privativos

Los espacios privativos son áreas designadas para el uso exclusivo del propietario. Estos incluyen pisos, locales y trasteros delimitados físicamente con instalaciones que solo sirven al titular. Es esencial que tengan una salida directa a un espacio común o a la vía pública.

Estos elementos deben especificarse claramente en la escritura de la división horizontal. Cualquier componente no indicado explícitamente se considera común.

Además, estos espacios tienen una cuota de participación determinada dentro de la comunidad. En el caso de anexos como plazas de aparcamiento o trasteros – que cuentan con una cuota distinta – tienen autonomía jurídica respecto a la venta, inscripción registral y otros procesos legales.

¿Qué se puede hacer en las zonas comunes de las comunidades de propietarios?

Al formar parte de un edificio residencial, los titulares adquieren responsabilidades y derechos. En cuanto al uso de las zonas comunes, se permiten las siguientes acciones:

• Solicitar obras de mantenimiento para conservar estas zonas en óptimas condiciones.
• Utilizar y disfrutar las áreas siempre que se respeten los derechos de los demás vecinos.
• Pedir la inclusión de servicios como vigilancia o conserjería, así como el arrendamiento de locales y otros espacios comunes (sujeto a la aprobación en Junta).
• Proponer la instalación de equipamientos comunes para el aprovechamiento energético o telecomunicaciones, lo cual requiere la aprobación de un tercio de votos en Junta.

¿Cuáles son las normas de estas áreas?

Los residentes deben cumplir con normativas específicas relacionadas con las zonas comunes, que incluyen:

1. Informar sobre la necesidad urgente de realizar obras de mantenimiento.
2. Mantener un respeto completo por las instalaciones y elementos comunes.
3. Asumir la responsabilidad ante el resto de propietarios en caso de un mal uso de las instalaciones.
4. Facilitar la realización de obras y reparaciones en su propiedad privada, especialmente cuando afectan al funcionamiento diario de la comunidad.

Administre su comunidad de propietarios con CEIGRUP – FINQUES COMPANY

Tras proporcionarle toda esta información, en CEIGRUP – FINQUES COMPANY le aconsejamos confiar la gestión de las áreas compartidas de su edificio a un administrador de fincas colegiado. Solo así podrá garantizar que las zonas comunes estén controladas, sean seguras y resulten atractivas para todos los residentes.

Ponemos a su disposición nuestra experiencia y trayectoria de más de 60 años en la administración de comunidades de propietarios. Lo hacemos con total transparencia, profesionalidad y rigor.

Actualmente, a través de nuestras 5 oficinas – en Girona, Figueres, Roses, Llançà y Empuriabrava – administramos unas 550 comunidades de propietarios, que representan más de 15.000 viviendas, parkings y locales.

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