¿Quién puede impugnar un acta en una comunidad de propietarios?
Abordamos todos los aspectos esenciales de este proceso.
Cada decisión tomada en una junta de propietarios puede marcar un antes y un después para todos los vecinos de una comunidad.
Ahora bien… ¿Qué ocurre cuando uno de estos acuerdos resulta injusto o vulnera la normativa? En estos casos, la ley otorga a ciertos propietarios el derecho de impugnar dichas decisiones y defender lo que consideran legítimo. Abordamos, a continuación, todos los aspectos esenciales de este proceso.
¿Qué establece la normativa sobre la impugnación de acuerdos?
En Cataluña, la impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios está regulada por el artículo 553-31 del Código Civil. Esta disposición detalla los casos en los que un acuerdo puede ser anulado judicialmente y los requisitos para ejercer este derecho.
Supuestos en los que procede la impugnación
La normativa establece que los acuerdos pueden ser impugnados únicamente en los siguientes supuestos:
- Contrariedad a la ley o a los estatutos de la comunidad: será nulo cualquier acuerdo que infrinja las disposiciones legales o estatutarias que rigen la propiedad horizontal.
- Lesión grave a los intereses de la comunidad: se refiere a acuerdos que beneficien de manera desproporcionada a uno o varios propietarios y afecten negativamente al conjunto de la comunidad.
- Perjuicio grave para un propietario: es impugnable toda decisión que cause un perjuicio significativo a un propietario, siempre que este no tenga la obligación jurídica de soportarlo.
Además, en Cataluña son impugnables los acuerdos que impliquen abuso de derecho o contravengan el título constitutivo del edificio.
¿Quién puede impugnar un acta?
La normativa establece que no todos los propietarios están legitimados para impugnar un acuerdo. Para ello, deben cumplirse ciertos requisitos:
- Propietarios que hayan salvado su voto durante la junta: aquellos que expresaron su desacuerdo al momento de la adopción del acuerdo.
- Propietarios ausentes: disponen de un plazo para expresar su oposición tras recibir la notificación del acta.
- Propietarios privados ilegítimamente de su derecho a voto: incluye tanto a quienes no fueron convocados correctamente como a quienes fueron excluidos de forma indebida.
Eso sí, es obligatorio que el propietario esté al corriente del pago de las cuotas comunitarias. Si existen deudas, estas deberán consignarse judicialmente antes de iniciar el procedimiento. Un requisito que se verifica en el momento de la adopción del acuerdo.
Plazos para impugnar un acta
- Plazo general de tres meses: aplica para la mayoría de los acuerdos. Comienza a contar desde la notificación del acta, sin distinción entre propietarios presentes o ausentes.
- Plazo especial de un año: para acuerdos que vulneren la ley, el título constitutivo o los estatutos, o que impliquen abuso de derecho. También comienza desde la notificación del acta.
Procedimiento de impugnación
La impugnación se tramita mediante un procedimiento ordinario ante los juzgados del lugar donde se encuentra el inmueble y es imprescindible contar con la intervención de un abogado y un procurador.
También es importante señalar que – salvo decisión en contrario del juez – la ejecución del acuerdo no se suspenderá mientras se resuelve la impugnación. Es decir, la comunidad puede continuar actuando conforme al acuerdo impugnado hasta que se dicte sentencia.
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En definitiva, la posibilidad de impugnar un acuerdo adoptado en una Junta de Propietarios constituye un mecanismo esencial para garantizar el respeto a la legalidad y la protección de los derechos individuales.
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