Hipotecas habituales y de obra nueva: ¿cuál es su diferencia?

Cuando hablamos de hipotecas, es importante destacar que las condiciones pueden variar notablemente entre una vivienda habitual y una de obra nueva.

Desde los plazos de pago hasta el importe financiado, existen diferencias significativas que conviene conocer antes de tomar una decisión.

¿Qué distingue las hipotecas habituales y las de obra nueva?

• El importe del préstamo

Para las propiedades de segunda mano, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de la tasación o del precio de compra, el que sea menor. Esto significa que el comprador debe aportar el 20% restante, además de los gastos asociados, como notaría e impuestos.

En las viviendas de obra nueva, la financiación suele ser menor, ya que el comprador ya ha aportado una parte del precio del inmueble antes de solicitar la hipoteca. Normalmente, se paga entre un 10% y un 30% del total a través de reservas o pagos a plazos.

• Pago en etapas

En una vivienda de segunda mano, el proceso de compra se cierra con un único pago al firmar la escritura. En ese momento, la hipoteca cubre la mayor parte del valor del inmueble.

Ahora bien, al comprar una nueva construcción, el proceso se divide en tres etapas:

1. Se paga un depósito o reserva.
2. Durante la construcción se hacen pagos periódicos.
3. Cuando la propiedad está lista para ser entregada, la hipoteca cubre el resto.

• Plazos de solicitud y formalización

En una vivienda habitual, la hipoteca se solicita y formaliza cuando se ha cerrado el acuerdo de compra. La firma del préstamo y de la escritura de la propiedad se realizan al mismo tiempo.

En cambio, para un inmueble de obra nueva, los tiempos son distintos. La hipoteca se suele solicitar entre 2 y 6 meses antes de que se entreguen las llaves, una vez que la constructora confirma la fecha de finalización de la obra. Eso sí, la firma del préstamo y la escritura suelen coincidir el mismo día.

• Documentación y gestión

Para la compra de una propiedad habitual, la documentación necesaria incluye:

a) Tasación del inmueble.

b) Contrato de compraventa.

c) Comprobantes de ingresos.

d) Impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

¿Y en una vivienda de obra nueva? Los requisitos documentales son más específicos. Se necesita:

1. Planos.
2. Libro del edificio.
3. Estudio de viabilidad.
4. Tasación del inmueble.
5. Certificaciones de eficiencia energética.
6. Impuesto sobre el valor añadido (IVA).
7. Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

• Condiciones del préstamo

Cuando se trata de una vivienda habitual, las entidades bancarias suelen financiar hasta el 80% del valor de la propiedad y las condiciones del préstamo pueden variar según el perfil financiero del comprador y las políticas del banco.

En el caso de un inmueble de nueva construcción, los bancos a menudo son más flexibles. Dado que el comprador ya ha aportado parte del valor de la propiedad mediante pagos previos, pueden llegar a financiar hasta el 100% del valor restante en función de las circunstancias del comprador y el desarrollo del proyecto.

• Impuestos

Para los hogares de segunda mano – en Cataluña – el impuesto aplicable es el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que suele ser del 10% sobre el valor de compra, aunque puede variar según el precio del inmueble.

En cambio, la compra de una vivienda de obra nueva está sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es del 10% para propiedades nuevas, o del 4% en el caso de viviendas de protección oficial (VPO). Adicionalmente, se debe pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que en Cataluña tiene un tipo general del 1,5%.

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