La problemática de la morosidad en las comunidades de propietarios

Es muy bien sabido que, dentro de las comunidades de propietarios, uno de los problemas que genera más conflictividad entre los vecinos y que dificulta la buena marcha de los servicios y mantenimiento del edificio, es cuándo uno o varios copropietarios no liquidan puntualmente su correspondiente cuota de la comunidad.

La aprobación del presupuesto y las cuotas

Las comunidades de propietarios tienen que aprobar obligatoriamente, en su junta de propietarios ordinaria que se celebra cada año, el presupuesto de gastos y de ingresos. En este presupuesto se hace la previsión de gastos ordinarios o en su caso, extraordinarias, desglosado por partidas, que durante la próxima anualidad se tendrá que afrontar para poder pagar los servicios comunes (luz, escalera, ascensor, limpieza, seguro, etc) y posibles obras necesarias de mantenimiento y conservación (fachadas, tejado, terrazas comunitarias, etc).

El importe total de los gastos se reparte entre todos los copropietarios que integran la comunidad en proporción a su coeficiente de propiedad u otro coeficiente especial, el que se denomina la cuota que cada copropietario tiene que liquidar de forma previa a que se generen los gastos. Por eso habitualmente se acuerda que la cuota sea trimestral o mensual, así se reparte durante el año y a la vez la comunidad dispone previamente de los fondos necesarios para afrontar los gastos que periódicamente se van generando.

En la mayoría de las comunidades de propietarios, la previsión de fondo para afrontar el presupuesto suele ser el máximo ajustado al gasto real, pues se trata de un cargo que afecta directamente a la economía familiar.

Por eso, cuando en una comunidad de propietarios uno o varios copropietarios no liquidan puntualmente su correspondiente cuota, automáticamente afecta a la previsión de pago de los gastos del presupuesto, y significa que no habrá fondos suficientes para pagarlas, o bien la parte de las cuotas impagadas tendrán que ser asumidas por el resto de copropietarios, hasta que el propietario/s morosos se ponga al corriente de pago.

Gestión y procedimiento judicial por el cobro de las cuotas impagadas

La gestión de cobro de un propietario moroso en muchas ocasiones es compleja. Si es un simple retraso de días o “despiste” no tiene mucha importancia, pero en muchas ocasiones nos encontramos ante propietarios que están pasando por una situación económica difícil, o que son una familia vulnerable, o un propietario de difícil localización.

En otras ocasiones hay propietarios que no pagan porque están en desacuerdo con determinadas decisiones de la comunidad. También casos de impago de pisos heredados y los herederos no se ponen de acuerdo, o el que es muy habitual, es que un piso afectado por un procedimiento de ejecución hipotecaria, ha pasado en manos de una entidad financiera o un fondo inmobiliario, y las gestiones para conseguir que estas entidades asuman el pago de las cuotas acontece “misión imposible” puesto que su burocracia y formalismo es interminable.

Para conseguir que un propietario moroso se ponga al corriente de pago, habitualmente se gestiona en dos fases. Inicialmente, se llevan a cabo las gestiones necesarias por parte del Administrador o el Presidente (si no se dispone de los servicios de un Administrador) para que este propietario liquide voluntariamente la deuda. En un segundo nivel, si por parte del propietario moroso no asume de forma voluntaria la liquidación de la deuda, hay que recurrir a la vía judicial.

La legislación sobre la propiedad horizontal prevé un procedimiento judicial específico por el cobro de las cuotas de comunidad impagadas, es el procedimiento monitorio, que en principio, su tramitación tendría que ser ágil y se tendría que resolver en poco tiempo (desgraciadamente la realidad de los juzgados no es así).

En Cataluña está regulado en el libro Quinto del Código Civil de Cataluña, en el artículo 553-47, donde se prevé que el impago de los gastos comunes se podrán reclamar por el proceso monitorio especial aplicable en las comunidades de propietarios.

Para poder presentar esta reclamación judicial, hacen falta estos requisitos previos:

• Aprobación de la deuda por la asamblea de propietarios.
• Requerimiento de pago al propietario deudor.
• Certificado de la aprobación de la deuda y su importe, librado por el Secretario de la Comunidad, con el visto y aprobado del Presidente.

La tramitación procesal del procedimiento monitorio está regulado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal. Hay que destacar que este artículo prevé que, en caso de oposición del propietario moroso, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo y que a pesar de no ser obligatorio, si la demanda se presenta a través de abogado y procurador, estos gastos también tendrán que ser asumidos por el copropietario moroso.

Servicios de CEIGRUP - FINQUES COMPANY para la gestión de la morosidad de las comunidades de propietarios

En CEIGRUP - FINQUES COMPANY somos plenamente conscientes que esta problemática se tiene que resolver de forma prioritaria por la buena marcha y convivencia de las comunidades de propietarios, y por eso, desde nuestros servicios como Administradores de las Comunidades de Prioridades, disponemos de una estructura y un equipo especializado y dedicado especialmente a gestionar la morosidad de las comunidades.

Para la gestión del cobro voluntario al impago de las cuotas, nuestras principales funciones y acciones son:

• A través del programa informático se detecta de inmediato cuando un recibo de una cuota de la comunidad viene devuelto por el banco o no se ha liquidado puntualmente a la fecha prevista, En este caso, de forma automática se genera un mensaje al teléfono móvil del propietario que no ha atendido el recibo, para informar de la incidencia.

• Al cabo de unos días se genera un nuevo aviso, y si se continúa sin atender el recibo, disponemos de una persona especializada que realizará varias llamadas al propietario moroso, hasta que atiende el pago o se pasa a un nivel de dificultoso cobro.

• En este segundo nivel, interviene el Administrador responsable e intenta llegar a un acuerdo con el propietario afectado, o bien envía una reclamación formal por escrito y por burofax y lo traslada a los servicios jurídicos.

• Para la reclamación judicial del impago de cuotas, disponemos de un servicio jurídico propio y especializado, que presentará los correspondientes escritos al juzgado y hará el seguimiento hasta obtener la sentencia favorable que permita ejecutar y en su caso, proceder al embargo de corderos del deudor para conseguir recuperar la deuda.

Cómo se ha dicho anteriormente el cobro de cuotas impagadas puede ser una tarea pesada y complicada, por eso aconsejamos ponerlo en manos de profesionales y CEIGRUP - FINQUES COMPANY, con más de 60 años de experiencia como Administradores de Comunidades de Propietarios, con un equipo profesional que actualmente gestiona más de 560 comunidades, nos ponemos a su servicio y no dude en contactarnos y pedir una propuesta de administración de la comunidad, sin ningún compromiso.