Preguntas frecuentes en una comunidad de propietarios

En nuestros más de 50 años de experiencia en el sector inmobiliario, nos hemos encontrado con muchas preguntas por parte de las múltiples comunidades de propietarios.

 

Es normal que en función de las nuevas situaciones que van dándose en la comunidad o de los nuevos compradores que van incorporándose, vayan surgiendo incertidumbres entre vecinos.

 

Desde Finques Company, hemos querido plantear algunas de las preguntas más repetidas para poder ayudarles a solventar esas pequeñas dudas que puedan tener.

 

Nuestro equipo de profesionales “Administradores de Comunidad de Propietarios”, con formación especializada en todo lo referente a la legislación y conocimientos técnicos, dan respuesta a cada una de ellas desde un criterio jurídico.

 

 

Las 10 preguntas más repetidas en una comunidad de propietarios

 

1. ¿Puedo negarme a ser presidente de la comunidad?

 

El artículo 553-15.5 del Código Civil de Cataluña establece que los cargos de la comunidad de propietarios son obligatorios, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados (enfermedad, persona grande o con limitaciones de movilidad, etc). La designación se hace, si no hay candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

 

 

2. ¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios si un vecino realiza una actividad ilegal o prohibida en su vivienda, o bien que causa molestias al resto de residentes?

 

El Presidente, por iniciativa propia o a instancia de una cuarta parte de los propietarios, puede requerir que se deje de realizar esta actividad prohibida o molesta. Si la situación persiste, la junta de propietarios puede acordar interponer la acción judicial de cese contra los ocupantes y el propietario del elemento privativo que provoca esta actividad.

 

En este caso, cuando se decide acudir a la vía judicial, es importante disponer de pruebas que demuestren la existencia de esta actividad ilegal o molesta (por ejemplo, diversas denuncias ante la policía municipal, actas notariales, pruebas sonométricas, etc).

 

La Comunidad tiene derecho a solicitar por la vía judicial, además de los daños y perjuicios causados, la privación del uso del elemento privativo por un periodo que no puede superar los dos años, o bien la extinción del contrato de arrendamiento si se tercia.

 

 

3. Como comprador, ¿tengo la obligación de hacerme cargo de las cuotas pendientes que los antiguos propietarios dejaron en la comunidad?

 

El Código Civil de Cataluña regula el régimen de la propiedad horizontal en su artículo 553. En el subartículo 553-5 se establece la que se denomina la afección real. Esto significa que la propiedad privada (con independencia de quien sea el propietario) es la que responde de los importes que se deban del año en curso y de los cuatro años anteriores.

 

Incluye tanto los gastos comunes ordinarios o extraordinarias, como las del fondo de reserva.

 

Por lo tanto, aunque sean gastos del anterior titular, el nuevo adquirente tendrá que liquidar los posibles gastos pendientes de este periodo, dado que, en caso de impago, la comunidad podría embargar directamente la propiedad privada.

 

Esto no quiere decir que el nuevo propietario pueda reclamar por su parte al anterior titular todos estos gastos pendientes.

 

Aquellos gastos que sean anteriores al periodo de la afección real (es decir, anteriores a los cuatro años), serán a cargo de quién era el titular de la finca en aquel momento.

 

 

4. ¿Se les puede aplicar alguna penalización a los vecinos con cuotas impagadas?

 

Se puede acordar la aplicación de intereses de demora en caso de impago con retraso de las cuotas aprobadas.

 

Alguna jurisprudencia del Tribunal Supremo, que también ha recogido una reciente modificación de la legislación de la propiedad horizontal aplicable al resto del Estado Español (no en Cataluña). Consideran válido el acuerdo de la junta de propietarios que prohíba a los propietarios morosos el acceso a las instalaciones de la comunidad de propietarios que no son necesarias para su habitabilidad (sería el caso de prohibición de acceso a la piscina, instalaciones deportivas o de ocio, pero en ningún caso el acceso al ascensor).

 

 

5. ¿Qué se entiende por elemento común de uso privativo? ¿Me pertenece como propietario? ¿Quién debe hacerse cargo de su mantenimiento?

 

Según el artículo 553-43, los elementos comunes de uso exclusivo:

 

»1. En el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, se puede vincular a uno o varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes.

Esta vinculación no los hace perder la naturaleza de elemento común.

 

»2. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes, asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.

 

»3. Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician todo el inmueble, son a cargo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación.

 

 

6. ¿Qué sucede si realizo cambios en un elemento común con uso privativo de mi vivienda (como una terraza) que no se han comunicado a la comunidad?

 

Todo depende de la naturaleza de estos cambios. Si simplemente se instalan elementos desmontables, como puede ser una pequeña piscina desmontable, unas jardineras, un parasol o carpa; en principio no hace falta ninguna autorización de la comunidad. Pero si el cambio comporta una modificación de la estética y configuración del edificio o bien es un elemento fijo o estructural (cierres fijos de las terrazas o patios), es obligatorio obtener la autorización de la junta de propietarios.

 

Si se ha realizado la modificación sin esta autorización la comunidad puede exigir la reposición de la terraza en su estado original.

 

 

7. ¿Es necesaria la unanimidad en las votaciones de las juntas de propietarios para aprobar acuerdos importantes?

 

La legislación de Cataluña, a diferencia de la ley de propiedad horizontal estatal, no exige la unanimidad por acuerdos importantes, como puede ser, la aprobación o modificación de los estatutos o del título constitutivo. En estos casos, se requiere el voto favorable con un cuórum del 80% de los propietarios y cuotas de participación del edificio.

 

Sí que se requiere la unanimidad para modificar las cuotas de participación que constan en las escrituras de propiedad o para vincular o desvincular el uso exclusivo de un elemento común a una entidad privativa.

 

 

8. Si vivo en un bajo, ¿estoy obligado a pagar por el mantenimiento del ascensor?

 

Si no existen unos estatutos que de forma expresa contemplen la exención de los bajos a participar en los gastos del ascensor, todas las entidades privativas están obligadas a participar en todos los gastos del edificio con independencia si utilizan o no el servicio o la instalación comunitaria.

 

 

9. ¿Se puede eximir a un propietario de la contribución en algunos gastos comunitarios?

 

Para poder eximir a un propietario de participar en algún determinado gasto de la comunidad, hace falta que esté contemplado de forma expresa en los estatutos de la comunidad de propietarios.

 

Si no es así, en ningún caso se puede alegar la carencia de uso o de acceso por no participar en un determinado gasto.

 

En este sentido, el artículo 553-45 del Código Civil de Cataluña, referente a la contribución al pago de los gastos comunes, es muy claro:

 

»1. Los propietarios tienen que sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades que fijan el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta.

 

»2. La carencia de uso y disfrute de elementos comunes concretos no exime de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposición de los estatutos, que solo se puede referir a servicios o elementos especificados de manera concreta, establezca lo contrario y sin perjuicio del que establece el artículo 553-30.2.

 

 

10. ¿Los propietarios con movilidad reducida tienen el derecho de imponer acciones o cambios en la estructura para mejorar la accesibilidad? ¿Quién debería pagar estas reformas?

 

La normativa de Cataluña sobre propiedad horizontal prevé en su artículo 553-25.2 que se aprueban por mayoría simple de los asistentes:

 

a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo comporte la modificación del título de constitución y de los estatutos o, aunque las obras o los servicios afecten la estructura o la configuración exterior.

 

En el supuesto que la comunidad no acepte realizar las obras necesarias para suprimir las barreras arquitectónicas, el apartado 5 del mismo artículo establece lo siguiente:

 

5. Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el supuesto de que ellos mismos o las personas con quienes conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a que hacen referencia las letras a y b del apartado 2, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre que sean razonables y proporcionadas, para lograr la accesibilidad en atención a la discapacidad que las motiva.

 

Sobre quien tiene que asumir el coste de las obras, si bien la normativa no lo prevé de forma explícita, se considera que las obras de reforma tienen que ser asumidas por todos los propietarios de la comunidad en proporción a su cuota de participación.

 

 

En Finques Company ponemos a su servicio nuestra experiencia y trayectoria en la administración de comunidades de propietarios y lo hacemos con total transparencia, profesionalidad y rigor.

Actualmente, a través de nuestras 4 oficinas de Girona, Figueres, Roses y Llançà, gestionamos unas 550 comunidades de propietarios, que representan más de 15.000 viviendas, parkings, y locales.

Si está pensando en cambiar de administrador o su comunidad ha decidido contratar por primera vez los servicios de uno, no dude en solicitarnos presupuesto.

Nos comprometemos a velar y defender los intereses de su comunidad de vecinos, así como buscar siempre las mejores condiciones, precios y acuerdos.