¿Qué hay que saber sobre la comunidad de propietarios antes de comprar una propiedad?

También es esencial saber si existe algún acuerdo o decisión de la junta de propietarios que pueda afectar a la finca que se ha previsto comprar.

En caso contrario, nos podemos encontrar con sorpresas desagradables sobre cuotas pendientes u obras en el edificio que se tienen que ejecutar. Por qué es tan importante ser conocedor de estos aspectos? Porque una vez se ha adquirido la finca, el nuevo propietario pasa a ser automáticamente el responsable ante la comunidad.

A continuación, exponemos las principales recomendaciones e informaciones que se tendrían que conocer y tener en cuenta en el momento de comprar una propiedad privada (vivienda, local, despacho, garaje, trastero...).

1. Si el anterior propietario tiene cuotas pendientes, ¿puede afectar al nuevo propietario?

El Código Civil de Cataluña regula el régimen de la propiedad horizontal en su artículo 553. En el subartículo 553-5 establece el que se denomina la afección real. Esto significa que la propiedad privada (con independencia de quien sea el propietario) es la que responde de los importes que se deban del año en curso y de los cuatro años anteriores.

Incluye tanto los gastos comunes ordinarios o extraordinarias, como las del fondo de reserva.

Por lo tanto, aunque sean gastos del anterior titular, el nuevo adquirente tendrá que liquidar los posibles gastos pendientes de este periodo, dado que, en caso de impago, la comunidad podría embargar directamente la propiedad privada.

Esto no quiere decir que el nuevo propietario pueda reclamar por su parte al anterior titular todos estos gastos pendientes.

Aquellos gastos que sean anteriores al periodo de la afección real (se a decir, anteriores a los cuatro años), serán a cargo de quién era el titular de la finca en aquel momento.

2. ¿Es necesario exigir el certificado de la corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios?

El mismo artículo 553-5.2 del Código Civil de Cataluña prevé que, al momento de otorgarse la escritura pública de la transmisión de una propiedad privada, el notario tiene que exigir la aportación de un certificado de corriente de pago de las cuotas de la comunidad. Únicamente se puede liberar de esta obligación si las dos partes hacen constar en la escritura pública que renuncian expresamente.

3. ¿Quién emite el certificado de corriente de pago y cuál tiene que ser su contenido?

Quién ejerce la función de Secretario – Administrador de la Comunidad es quien tiene que librar este certificado a petición del propietario que quiere vender su finca (su coste es a cargo del propietario que lo solicita, dado que es un servicio y un gasto privado). El certificado no requiere el visto y aprobado del Presidente de la Comunidad cuando la administración de la comunidad está encomendada a un profesional.

El certificado tiene que declarar si aquella propiedad está al corriente de los pagos que le corresponden dentro de la comunidad. En el supuesto de deudas pendientes, se tiene que especificar su importe y fecha de vencimiento.

La normativa también prevé que el certificado haga constar los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, así como las aportaciones al fondo de reserva aprobadas pero pendientes de vencimiento.

Esto se muy importante, sobre todo en aquellos casos en los que la comunidad ha aprobado la realización de unas obras, pero todavía no se han ejecutado. Es una problemática habitual que el nuevo propietario se encuentre que tiene que asumir un gasto muy importante por unas obras que tiene previsto realizar la comunidad, sin que estuviera informado previamente de esta situación.

4. ¿Qué otra documentación se tiene que pedir antes de la compra?

Para conocer cuál es la situación y posibles problemáticas de la comunidad, es importante pedir una copia de las actas de las reuniones de la junta de propietarios de los últimos 3 años y una copia de los estatutos, en caso de existir.

5. ¿Cómo afectan las normas de los estatutos de la comunidad al nuevo propietario?

El nuevo propietario que se integra en el edificio de una comunidad de propietarios únicamente quedará vinculado por la normativa incluida en los estatutos, si estos constan inscritos en el Registro de la Propiedad.

Todos aquellos acuerdos y normas estatutarias de la comunidad que no se hayan inscrito al Registro de la Propiedad no afectan a terceros. Es decir, no vinculan a aquellos propietarios que no han participado en la adopción del acuerdo.

Por ejemplo, si unos estatutos prevén que los pisos no se podrán destinar a despacho o a alquiler turístico, pero esta norma del estatutos no consta inscrita al Registro de la Propiedad, no afectará al nuevo adquirente de un determinado piso y no se le podrá prohibir este posible cambio de uso.

6. En el momento de una transmisión de la propiedad, ¿qué pasa con el dinero depositado como fondo de reserva?

El propietario que vende o transmite su propiedad no tiene derecho a recuperar el que haya podido aportar al fondo de reserva. El artículo 553-6.2 establece que: “La titularidad del fondo de reserva es de todos los propietarios y el fondo resta afectado en la comunidad sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar el retorno en el momento de la alineación del elemento privativo”.

7. ¿Qué pasa si la comunidad de propietarios no he realizado la ITE?

Este es un aspecto muy importante a considerar. La Inspección Técnica del Edificio (ITE) consiste en una inspección visual de los elementos comunes del edificio hecha por personal técnico competente (arquitecto/a, aparejador/a, arquitectura técnica o ingeniería de edificación). Esta inspección da lugar al correspondiendo informe técnico para detectar deficiencias, situaciones de riesgo y aspectos de mejora en los edificios cuando llegan a los 45 años de antigüedad.

La obligatoriedad de encargar este informe técnico y ejecutar la reparación de las posibles deficiencias es de la comunidad de propietarios. Pero el Decreto 67/2015 que regula la ITE establece que en la compraventa de una vivienda, en que el edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, la parte vendedora está obligada a entregar al comprador o compradora el certificado de aptitud otorgado por la Administración así como una copia del informe ITE.

Esto significa que, en aquellos edificios en los que se tendría que haber realizado la ITE y la comunidad no lo haya encargado, cuando se quiera vender una propiedad de aquel edificio, el propietario interesado en la venta se verá obligado a encargarlo por su cuenta. En este caso, podrá pedir a la comunidad la correspondiente compensación, dado que se beneficiará todo el edificio.

Aun así, en la práctica, muchos notarios aceptan en estos casos hacer constar a la escritura pública de compraventa que las dos partes (vendedor y comprador) se exoneran de presentar la ITE.

Estas son las principales recomendaciones, en relación a todo el que afecta en la comunidad de propietarios, que se tendrían que considerar antes de comprar una propiedad que está dentro de un edificio.

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