Importantes novedades fiscales en las transmisiones inmobiliarias

Por lo general la venta o la adquisición de una propiedad inmobiliaria es una inversión de un volumen económico importante, y una decisión con una gran trascendencia. Por eso, el consejo que da CEIGRUP – FINQUES COMPANY es que es necesario asesorarse con una empresa especializada en todo el proceso de la compraventa. Y es por este motivo que mantenemos una formación continua en nuestro equipo de profesionales para ofrecer a nuestros clientes un asesoramiento integral y especializado.

Uno de los aspectos más complejos son las repercusiones fiscales de los impuestos que deben liquidarse en toda transmisión de una propiedad. Son novedad, por un lado, los cambios legislativos que afectan a las valoraciones de los bienes inmuebles, y por otro, la nueva regulación sobre el impuesto de incremento del valor de los terrenos (Plusvalía municipal).

• Nuevos valores de referencia

Hasta ahora, la base imponible era o bien el valor declarado o bien valor teórico de la finca, que lo determinaba el valor que la Agencia Tributaria de Cataluña establecía a partir de unos coeficientes automáticos. Sin embargo, a la hora de calcular el impuesto no se consideraban las características reales de aquella finca en el momento de venderla.

A partir de 1 de enero de 2022, la nueva regulación fijará cada año unos valores de referencia para cada zona de cada municipio. Según los datos del catastro, se aplicarán unos valores de referencia, que se obtendrán a partir de los precios que los notarios comunicarán de las compraventas de esa zona.

Estos valores de referencia tendrán una reducción del 10% en caso de que no se supere el valor de mercado, y en el momento de liquidar el impuesto, se aplicará sobre el valor más alto: o bien aquel declarado como real en la escritura o bien ese valor de referencia determinado por el Catastro. En la práctica, posiblemente supondrá un aumento de los valores mínimos a declarar, pero se ajustarán más a la realidad del mercado y de esa finca en cuestión.

• Nuevo cálculo del impuesto de la Plusvalía municipal

La Plusvalía es un impuesto que aplican los Ayuntamientos y gravan todas las transmisiones de un bien inmueble urbano. Este impuesto se aplica únicamente sobre el valor del terreno, es decir, la posible construcción existente queda excluida, siendo el subjetivo pasivo la persona que transmite o vende la finca.

Hasta ahora, la base imponible de este impuesto se calculaba sobre el valor catastral aplicando unos coeficientes concretos, que marcaba cada Ayuntamiento. Este valor se aplicaba de forma automática con independencia del valor real de esa propiedad.

En estos últimos años, el Tribunal Constitucional ya se ha pronunciado en diversas sentencias declarando inconstitucional la regulación y el sistema de cálculo de este impuesto. Por este motivo, el Gobierno de España se ha apresurado a aprobar un Decreto Ley que regula nuevamente todo el sistema de cálculo de la Plusvalía.

Ahora, medida que ya ha entrado en vigor, en caso de vender una finca con pérdidas, no se aplicará el impuesto, y en caso de ganancia patrimonial se prevén dos alternativas para calcularlo. Se podrá elegir el sistema que sea más beneficioso para el contribuyente; el tipo máximo que suelen aplicar los ayuntamientos es del 30%.

1. El sistema objetivo: se multiplica el valor catastral del terreno con unos nuevos coeficientes que España aprobará año a año.
2. El sistema del valor real: el cálculo del impuesto sale de la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición. En caso de que la finca sea una vivienda, se calculará el impuesto sólo de la parte proporcional que represente el terreno.

Es por eso que CEIGRUP – FINQUES COMPANY aconseja a sus clientes un asesoramiento integral y especializado para entender todas esas cuestiones tan complejas